公募REITs作為“十四五”期間基礎設施融資領域的重大創新，必將對基礎設施整個行業帶來巨大變化，本文以市政基礎設施中的供熱基礎設施為例，探討目前供熱基礎設施推動發行公募REITs中的難點、解決方案及給行業帶來的機遇。
供熱行業價格體制帶來估值挑戰問題
目前尚無在全國形成較大規模的供熱集團，在各地方省市仍以央企子公司、地方國企為主，多方主體參與的方式進行供熱服務。
根據國家發展改革委印發的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》對試點行業的要求，供熱項目屬于市政基礎設施行業，符合試點行業范圍。
根據目前供熱價格管理體制，熱價原則上實行政府定價或者政府指導價，按照“準許成本加合理收益”的辦法核定。制定熱力價格形成機制時，應當舉行聽證會聽取各方面意見，供熱價格應定期校核，校核周期原則上不超過3年。實際執行中供熱成本主要為直接材料如煤炭、人力成本和設備維修等費用，上述成本為市場化定價，受市場各方因素影響，供熱成本波動頻繁，尤其是近年煤炭的非理性上漲更是直接導致供熱成本飆升，然而熱價未及時調整。
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》原則上以收益法作為基礎設施項目評估的主要估價方法。
選擇產權模式還是特許經營權模式評估、如何合理預測未來熱價和供熱成本，進而確定合理估值，成為核心難點。
選擇產權模式還是特許經營權模式影響因素，一是供熱業務是否屬于當地特許經營權授予范疇，是否已簽訂特許經營權協議，特許經營權到期后的續期有無安排。二是供熱基礎設施其本身存在大量的熱源和熱網設備，為維持安全生產，該部分設備需按年限不等進行更新改造，因此其未來設備更新改造支出成本占初始投資成本的比例，要高于高速公路等以建筑材料為主的基礎設施。供熱信息網了解到受更新改造支出和供熱成本價格上漲的雙重影響，供熱基礎設施未來幾年收益率將維持在較低的水平。如按特許經營權模式，特許經營權到期后零對價返還給原始權益人，則其估值難以達到賬面價值。如特許經營權到期后殘值按公允價值確認回購，屆時因不斷更新改造其基礎設施預計將仍處于較為良好的使用狀態，但其公允價值也難以確定。
因此在地方法規未按特許經營權授予特定期限，其按發放供熱許可證等方式進行管理，且供熱許可證續期不存在特殊要求情況下，可探索用產權模式進行估值。
針對未來熱價和供熱成本，綜合考慮《城市供熱價格管理暫行辦法》和《城鎮集中供熱定價成本監審辦法》征求意見稿的精神，可探索用歷史成本結合考慮市場變化情況預測成本，同時通過“準許成本加合理收益”的辦法模擬預測未來政府指導價格。www.tribalhearth.com對于政府制定熱價存在滯后的情況，可考慮通過金融化的手段平抑上述影響，進而實現未來公募REITs相對穩定的可供分配現金流，保護投資者的利益。
供熱行業特點帶來合規挑戰問題
供熱基礎設施分為兩大類：熱源基礎設施和熱網基礎設施，其中，熱源基礎設施主要包括負責產熱的設備及工程等。熱網設備則主要包括負責傳熱的一級管網、二級管網和換熱站設備。
熱源單位在建設熱源設備的過程中，所有的報批報建手續均需要完備。在熱網設備的權屬方面，通常紅線外的一級管網均由供熱企業建設、維護及維修，但紅線內的一級管網、二級管網及換熱站設備可能是由開發商自行建設。在開發商自建的情況下，供熱企業是否擁有該等管網的所有權或使用權亦應當無爭議。供熱企業應當與開發商在供熱合同中進行明確約定。
據供熱信息網估算，以2021年末熱力生產和供應行業20,000億元存量資產測算，假設其中5%通過公募REITs盤活，在原始權益人回購51%基金份額且不考慮既有負債情況下，將回收資金約為500億元，將作為20%資本金投入新建供熱基礎設施，或帶來約2500億元增量投資，未來將有利支撐供熱基礎設施建設的資金需求。
公募REITs采用單個資產或是多個資產打包的方式發行基金，在發行過程中會對歷史收入成本進行明細列示，對未來收入和成本進行詳細預測。上述信息的準確披露將有利于投資者和社會公眾了解供熱企業的真實成本和收益情況，進而增加企業和社會公眾的相互理解，為未來形成市場化調價機制形成良好的社會基礎。來源：上交所REITs
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